常,三年内楼市难见大拐点!

    文/杨国英(公众号:杨国英观察)  以主观愿望代替理性分析,这是人之天性,更是投资者之大忌!  同一投资品,无论是股市,还是楼市,在持币待购者的心中,总有无数个自我强化的看空理由,而在已经买入者的心中,则会产生无数个自我强化的看多理由。  这是一种典型的弱者人格,只有弱者才不愿、不敢面对现实…
  

  文/杨国英(公众号:杨国英观察)

  以主观愿望代替理性分析,这是人之天性,更是投资者之大忌!

  同一投资品,无论是股市,还是楼市,在持币待购者的心中,总有无数个自我强化的看空理由,而在已经买入者的心中,则会产生无数个自我强化的看多理由。

  这是一种典型的弱者人格,只有弱者才不愿、不敢面对现实,总试图在自欺欺人的梦幻中实现圆满。

  但现实很残酷,它从来不以个体意志为转移,它从来只会遵循独立的运行轨迹。

  7月份深圳房价的“暴跌”,环比下跌近5000元/平方米,这一消息给炙热的夏日带来一丝清凉,广大的持币待购者、或坚决看空者,更是举手相庆、内心欢喜——疯狂的楼市终于迎来大拐点了!

  楼市拐点真的到来了吗?

  不见得!

  楼市大拐点的真正出现,肯定不会是在“限购限价”等政策压市下产生的,而是在无政策外力干预之下、或者纵然政策托市也托不住之下产生的。道理很简单,既然是“政策压市”,表明市场需求仍然较大(投资、投机为主),既然市场需求仍然较大,又何谈楼市大拐点呢?

  事实上,深圳房价的环比暴跌,仅仅是个案,根本不具有普遍特征。

  虽然7月份深圳房价发生暴跌,但是,全国百城新建住宅平均价格仍然持续12个月“双涨”(同比、环比)。

  7月份深圳房价的暴跌,其实是偶然中的必然:

  1、在过去一年,深圳房价上涨了47.4%,在过去两年,深圳房价则足足上涨了一倍,房价涨幅是绝对领跑全国,而在持续疯狂的上涨之后,必然会发生阶段性的价格回调。

  2、在过去两年中,深圳房价涨幅之所以领跑全国,部分原因与香港人前往深圳买房有关,但是,最近半年来香港楼市的大跌,事实上,也促使香港人降低对深圳房价的预期。

  3、与同为一线城市的北京、上海相比,深圳的房价泡沫明显更高。与过去30多年相比,现在的深圳,其依托于香港的独特地位,已经伴随香港经济的弱化在弱化。

  4、对比薪酬和房价,深圳的平均薪酬低于上海和北京,但房价却大幅高于上海和北京,这是极不正常的。《2016年春季全国各大城市平均薪酬》显示,上海是8825元/月,北京是8717元/月,而深圳是8141元/月,深圳的平均薪酬比上海、北京低了8%左右。但是,对比房价,当前深圳的房价却远远高于北京、上海,《7月十大城市新建住宅价格指数》显示,深圳房价高居内地第一为5.34万元/平米,而同期上海和北京却分别仅为4.18万元/平米和3.83万/平米,深圳房价高出上海22%、高出北京更是28%。

  5、深圳还存在大量的“潜在”土地储备。今年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016—2020年)》,计划在未来5年时间内,深圳将加大填海力度和规模,计划再填海50平方公里。

  三年内难见楼市大拐点

  或许,短期内,深圳楼市迎来了小拐点,但是,这并非是中国楼市的黑天鹅,更绝非是中国楼市的大拐点。

  保守一点讲,基于货币政策、人口流动等因素,未来三年内,中国楼市不可能迎来大拐点。

  1、中国经济的筑底,在未来三年内很难实现,经济增长的持续下行、实体经济的持续不景气,必然会导致货币政策的持续宽松,而货币政策的持续宽松,又必然可以维持楼市泡沫的“大而不破”。

  2、未来三年,是传统产业的加速衰退期,也是新兴产业的拔节期,从城市分布来看,传统的小化工、小制造、小纺织等等,主要集中在三、四线中小城市和乡镇,而伴随着这些产业的加速衰退,人口整体必然会向一、二线大城市、以及少部分具备产业集群特征的三线城市加速迁移——人口向大中城市的进一步迁移,将会对绝大多数大中城市的房价起到支撑作用。

  3、在经济下行之下,房地产整体依然是中国经济不可或缺的“稳定之石”(决策层可能是这样认为的),事实上,这也并非没有道理,中国是人口大国、就业压力超大,是绝难承受经济硬着陆之痛的。对此,最近国家发改委提议推出“购房补贴”,事实上就有这种意味在内,当然,这一招绝对是昏招,三、四线城市的房子卖不掉,完全可以大幅降价,推出“购房补贴”,这不是补贴给购房者,其实是补贴给开发商。

  当然,无论是关涉民生、还是心忧中国经济,我同样是希望早日迎来房价的拐点,毕竟大城市房价的泡沫,现在已经相当明显了。

  但是,良好的愿望,注定不符合中国经济的特有逻辑,站在投资者的角度,我还是冷静地提醒大家,如果你是刚需,该买的,在价格稍显回调后,你还是买吧;如果你是投资或者投机,我奉劝你,可以先评估下其他投资渠道(可见我之前的一篇文章 ),毕竟现在泡沫已经企高,毕竟房产税推出在即,但从中长期来看,我国房价泡沫必破,楼市也必将迎来大拐点!

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  精彩评论

  C_Victor

  C_Victor:

  如果经济景气 ,深圳房价到2025年,均价突破20万;如果经济不景气,2020年就可以突破了[加油]。以上是个笑话,但是真不好笑顶(8)打赏回复

  21分钟前

  浪淘尽千古英雄

  浪淘尽千古英雄:

  房价,会涨到88.88万每平米。这下大家都满意了。

  顶(4)打赏回复

  26分钟前

  张小涨

  张小涨:

  拐点会在货币发行还有人口增长死亡交叉之下到来,现在已然在路上,暴跌只是短期快速上涨的修正而已,上涨还未结束顶(3)打赏回复

  38分钟前

  上海滩老李

  上海滩老李:

  都是一些偏远地方成交的,拉低单价,以为房东会那么傻,能降10个点,想多了,房东放在手上也不会降价卖。最近上海二手房基本一周要跳个10万,针对300万下的房子。一线城市房东眼光一般来说不会差,指望降,哪有那么容易。

  顶(2)打赏回复

  37分钟前

  sunly

  sunly:

  深圳楼市量价下降有两个原因:1.七月是传统淡季,开房商推盘热情下降。2.福田和南山的高端盘占比下降,使均价下降。

  其实可以看看二手房的成交价,这个比较真实,不论中原还是链家统计的二手房都是小幅上涨的。

  顶(1)打赏回复

  18分钟前

  排序:最近最早顶全部评论(23)

  塞维利亚杯

  塞维利亚杯:

  一线城市的股民都是股神咯  [大笑]

  上海滩老李:

  都是一些偏远地方成交的,拉低单价,以为房东会那么傻,能降10个点,想多了,房东放在手上也不会降价卖。最近上海二手房基本一周要跳个10万,针对300万下的房子。一线城市房东眼光一般来说不会差,指望降,哪有那么容易。

  37分钟前

  顶打赏回复

  7分钟前

  NexFord

  NexFord:

  是不是拐点你说了不算,顶和底是走出来的!

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  8分钟前

  大米023

  大米023:

  楼主幼稚到这都信也只能摊摊手说一声保重兄弟。

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  9分钟前

  Issolo

  Issolo:

  劝作者少说楼市啊!凡是说楼市拐点的大都失败了。

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  11分钟前

  星雪一鸟

  星雪一鸟:

  说啥呢?深圳房价涨是因为香港人过来买,你以为是十年前,香港自顾无瑕好不,楼主是在深圳还是香港?搞笑顶打赏回复

  14分钟前

  天朝小氏

  天朝小氏:

  导制下跌的原因是明年的房产税实施

  顶打赏回复

  15分钟前

  五间双无下天

  五间双无下天:

  要继续保房地产泡沫,中国那几万亿外汇储备很快就会蒸发得精光。

  顶打赏回复

  17分钟前

  sunly

  sunly:

  深圳楼市量价下降有两个原因:1.七月是传统淡季,开房商推盘热情下降。2.福田和南山的高端盘占比下降,使均价下降。

  其实可以看看二手房的成交价,这个比较真实,不论中原还是链家统计的二手房都是小幅上涨的。

  顶(1)打赏回复

  18分钟前

  曾经很白

  曾经很白:

  跌要挂,涨挂的更快,已经是死局了。说了半天也沒说出个什么来,这些东西保不准一个事件就引爆了,现在多数人不相信会跌,反而有可能。

  顶打赏回复

  19分钟前

  帷幄中国

  帷幄中国:

  美国次贷危机前也是楼市一片大好

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  20分钟前

  奖达人

  奖达人:

  双限只是延缓崩溃而已!敢放开吗?

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  20分钟前

  C_Victor

  C_Victor:

  如果经济景气 ,深圳房价到2025年,均价突破20万;如果经济不景气,2020年就可以突破了[加油]。以上是个笑话,但是真不好笑顶(7)打赏回复

  21分钟前

  rache0207

  rache0207:

  房价会一直涨 不会跌 怎么会跌呢[呵呵]

  顶(1)打赏回复

  23分钟前

  Valuemyself

  Valuemyself:

  慢慢炒吧,没有什么能永牛。

  顶打赏回复

  25分钟前

  浪淘尽千古英雄

  浪淘尽千古英雄:

  房价,会涨到88.88万每平米。这下大家都满意了。

  顶(4)打赏回复

  26分钟前

  行走在雪地里

  行走在雪地里:

  只是统计样本的原因吧?

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  32分钟前

  rtu8

  rtu8:

  从深圳开始 到现在合肥 和 南京。估计每个省会都要拉一次 这是资本行为吗? 肯定不是…教育和医疗…那是谁的作为?

  顶打赏回复

  32分钟前

  追寻确定低估

  追寻确定低估:

  这么冷清,雪球人都买深圳房了?

  顶打赏回复

  37分钟前

  上海滩老李

  上海滩老李:

  都是一些偏远地方成交的,拉低单价,以为房东会那么傻,能降10个点,想多了,房东放在手上也不会降价卖。最近上海二手房基本一周要跳个10万,针对300万下的房子。一线城市房东眼光一般来说不会差,指望降,哪有那么容易。

  顶(2)打赏回复

  37分钟前

  张小涨

  张小涨:

  拐点会在货币发行还有人口增长死亡交叉之下到来,现在已然在路上,暴跌只是短期快速上涨的修正而已,上涨还未结束顶(3)打赏回复

  38分钟前

  
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