房地产再次启动疯狂模式?

在负利率的情况下,很少见到大城市的房价有下跌的。但同时,房地产的基本面仍然是房价高企,库存高企,三四线城市的库存是不可能消化完毕的
  财富成都商业观察(作者:马光远)春节刚过完,关于一线城市房价加速疯涨的消息充斥着各种媒体的热门版面。
  2月23日,北京大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价,最终被绿地以39亿拍到,楼面价达到了惊人的4.7万/平米,这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱,而该地的二手房价格不过2万多一点而已。大家要知道,这里是南五环之外靠近南六环,拍出这样的价格,让很多业内人士都大呼看不懂,不知道下一步如何玩。而从过往的历史看,一线城市每一次“地王”的出现,都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。

  支持北京房价上涨的还有成交数据:春节后首周北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%。上海在春节后则更是频频传出“疯涨”的消息。媒体关于涨价的消息不绝于耳:什么上海未办理完手续以前一套房子稳赚百万;一套二手房业主一天内连续跳价三次;房东在一天之内涨价70万等等。而在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高,成交均价同比上涨18%;去年涨幅高达50%左右的深圳,政府已经开始采取措施为房价降温。只有不温不火的广州,依然像一个安静的美男子一样看着其他三个一线城市争奇斗艳。

  一线城市的这种火爆的行情是媒体的热炒,还是当下一线城市房地产市场的真实情况;一线城市的火爆能否像过去一样把热量向二三线城市传递?这种上涨是昙花一现,还是意味着中国房地产市场逆袭的成功?中国房地产市场的天会因此而改变吗?

  首先必须指出,笔者在去年的一系列文章中,对2016年房地产市场的判断没有任何改变,一线城市的上涨也在意料之中。在《最后的晚餐:2015年全年房价分析及展望》的文章中,我对2016年的房地产提出三点基本判断:第一,2016年房价分化的走势会持续,由于负利率和人民币贬值的影响,一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段,这些地方的房价明年至少还有10%的涨幅,投资这些城市的房子问题不大;第二,考虑到2016年房地产政策的刺激力度,三四线想买房子住的也没有问题,房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上,我认为,2016年中国经济全面陷入危机是小概率。第三,这讲是中国房地产最后一次救市,也是中国房地产的最后一顿晚餐。吃完这一餐,我们将不得不面对的,就是在透支一切概念之后,房地产迎来不可回避的崩盘。而在《2016年,这几个城市的房价会大涨》的文章中说的更明白:2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬,而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此,房地产去库存的政策力度将超乎想象,在帮助农民工买房的同时,政策组合拳还将包括首付回到20%,营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是,横下一条心,一定要去库存。另外,2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合,明年的负利率是大概率,人民币贬值是大概率。

  告诉各位一个常识:在负利率的情况下,我很少见到大城市的房价有下跌的。但同时,房地产的基本面仍然是房价高企,库存高企,这也意味着,不管明年的政策力度有多大(把房子直接送给农民这种极端情况除外),一些三四线城市的库存是不可能消化完毕的,价格也是不可能大涨的。但“统一吃药”的结果,就会激发一二线,以及一些热点城市的做多热情。推动这些城市房价的上涨,甚至大涨。我说过很多次:中国未来的城镇化,一定是以大城市为中心的城市群,未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里,而不是回到小城市。

  在以上文章中预测的政策,包括首付会回到20%;契税营业税的减免、公积金政策的调整等等都已经全部兑现,而一线城市房价上涨的局面也已经形成。所以,一线城市今天房地产的表现是很正常的,唯一不正常的就是疯涨。比如去年深圳疯涨,今年似乎要轮到上海了。其实,在2016年中国经济的大背景下,一线城市的房价上涨有三个支撑:一是政策支撑,去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的,但配给三四线城市的药,最终一定会进入一线城市的嘴里;二是供求关系,一线城市目前仍然是需大于供,去库存的压力并不大;三是未来的预期,未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。这三大因素决定了,如果没有大的经济动荡,一线城市房价上涨的趋势不会轻易改变。

  当然,必须指出,这并一意味着会疯涨,会一直涨下去。在中国房地产的基本面已经告别短缺,中国城镇化的硬件建设已接近尾声,中国人口的峰值马上的情况下,任何一个地方,房价的疯涨都难以自圆其说。深圳去年疯涨,原因总算搞清楚了,答案在周星驰的《美人鱼》中。我在去年的文章中列举大涨的第一档城市中,就没有深圳和北京,因为深圳去年已经大涨,今年大涨的概率等于零,而北京未来五年城市发展的首要任务是控制人口,四环内人口甚至要减少15%。这意味着,北京房价大涨的人口因素被死死摁住,受益者将是通州这个副中心和大兴这个未来的经济的新中心;至于广州,只会继续安静的默默的悄悄的波澜不惊的上涨,周边的东莞、佛山、番禺的同城化建设巨大的供应量基本扼杀了广州“修女也疯狂”的梦想。

  我过去一直给大家讲“三个20%”,告诉大家未来中国房价的希望在20%的城市,80%的城市因为巨大的库存,已经告别了房地产盛宴,这个格局,在今年不会改变。今年中国房地产的主题仍然是“去库存”,而不是“涨价”,这一点,开发商一定要清醒。我认为最清醒的开发商一定是在一线城市涨价,而在二线城市稳住,在三四线利用政策红利加速消灭库存。政策最担心的三四线如果没有强有力的“政策创新”,仍然将会是“狗不理”行情。如果开发商认识不到库存的威力,幻想涨价,那肯定只有死路一条。当然,对于身居“热点城市”和“大城市”的二线的人而言,今年的政策背景下,包括南京、苏州、合肥、厦门、杭州等在内的二线城市一定也会有所表现。面对货币放水和全球性的资产荒,也许,只有人人都在痛骂的中国房子依然可以作为可靠的确保财富安全的工具。既然如此,那就加入“一边痛骂高房价,一边出手买房”的变态的队伍吧。

  最后,重申一下我对中国房地产的三个100%的判断:第一,中国房价百分百太高,不承认中国房价太高不实事求是;第二,中国房地产迟早有一天100%会崩盘,因为所有的房地产泡沫唯一的命运就是崩盘;第三,中国房地产什么时候崩盘,我100%不知道。因为上帝在制造经济学家这种动物的时候,并没有把预测房地产崩盘的钥匙给经济学家。

  (首发公号“光远看经济”)

  
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